Comment acheter un bien immobilier à New York : le choix entre "co-ops" et condominiums
Dans l'État de New York, l'achat immobilier se fait principalement soit dans une co-opérative building, soit dans un condominium.
Les co-ops représentent 75% du parc immobilier, tandis que les condominiums ne représentent que 25%.
1. Co-op
Acheter dans une co-opérative building signifie que vous achetez des parts dans une entreprise coopérative. Ces parts sont assimilées à des actions et en échange, le propriétaire-actionnaire reçoit un contrat de propriété.
Ce qui signifie que toutes les décisions concernant l'immeuble doivent être prises par le syndic de la co-op chaque fois qu'elles affectent la communauté ou la propriété elle-même, comme l'arrivée d'un nouvel acquéreur ou locataire, ou encore une revente.
Le propriétaire paie un pourcentage des charges totales de l'immeuble, proportionnel à son apport dans la coopérative et qui dépend aussi de la taille et de l'étage de l'appartement.
Cela inclut les frais de gestion, les taxes foncières et les coûts d'entretien de l'immeuble. Il convient de noter que les frais de gestion peuvent être plus élevés dans une co-opérative que dans un condominium.
L'achat d'une co-opérative building nécessite l'approbation du conseil d'administration de la co-op, connu sous le nom de "board approval". Ce conseil accorde ou rejette une candidature selon ses propres critères, mais aussi selon un interrogatoire très détaillé portant sur les revenus, leur origine, la composition de la famille et d'autres critères jugés pertinents par le conseil.
Souvenez-vous... Dominique Strauss-Kahn s'était vu refuser la location d'un appartement situé dans un immeuble "co-op" à New York en 2011. Selon les médias, l'ancien directeur du Fonds monétaire international (FMI) avait été rejeté par le conseil d'administration (board) de l'immeuble, qui avait jugé qu'il ne répondait pas à leurs critères stricts de sélection pour les nouveaux résidents.
Le conseil avait cité notamment la controverse entourant l'affaire de la femme de chambre de l'hôtel Sofitel de New York, dans laquelle Strauss-Kahn avait été accusé d'agression sexuelle. Cette affaire avait eu un retentissement international et avait nui à la réputation de l'homme politique français.
2. Condominiums
Quant aux condominiums, l'achat se rapproche d'un achat en France. Il s'agit d'être propriétaire d'un bien immobilier avec un acte de propriété inscrit au registre public. Le propriétaire devient également, comme en France, propriétaire d'une partie des parties communes qu'il doit régler chaque mois à une "manager company", l'équivalent du syndic de copropriété en France.
En résumé, l'achat d'une co-opérative building offre une approche plus communautaire de l'achat immobilier, tandis que l'achat d'un condominium est plus similaire à l'achat immobilier en France.
Les deux options ont leurs avantages et inconvénients, il convient donc de bien les comprendre avant de prendre une décision.